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赢家靠什么——2011年度蓝筹地产企业点评
作者:管理员    发布于:2011-12-13 07:21:05    文字:【】【】【
1、万科集团——管理规范、持续创新、发展步伐稳
        2010年万科实现销售面积897.7万平方米,同比增长35.3%。销售金额突破千亿大关,达到1081.6亿元。在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、青岛、武汉等城市市场占有率第一,在珠海、福州、上海、苏州、长春等城市占有率第二,进一步巩固了行业领先地位。
        规模增长的集约效应进一步显现,万科的各项运营指标表现良好。2010 年管理费用相对于销售金额的比例由2009 年的2.3%下降到1.7%,营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9%。
        2010年,万科继续在技术创新领域保持领先势头,持续推进工业化体系的建设,并推动绿色节能技术的研发和应用,向绿色企业转型。预计2011年完成200万平方米工业化项目开工目标,参照绿色建筑标准的面积将达到180万平方米。
        基于快速周转的产品策略,万科的拿地策略也较为稳健,2010年公司新增加项目87个,新增土地储备2968万平米,规划中项目权益建面为3640万平方米,其土地储备基本满足未来2-3年的开发需要。由于规模增长的需求,万科在土地储备结构中加大了采用合作方式进行项目拓展的比重,2010年拿地项目中权益合作项目数量比重从09年的31.6%上升至55.2%。
        对于万科来说,千亿是其过去坚持快速周转、坚持产品标准化的必然成果,同时也是全新挑战来临的重要标志。企业规模的增长为管理、创新、项目开拓带来了集约效应,也提高了管理的复杂度。项目数量和区域的增加使得项目的标准化和风险变得更难控制,多项目同时运作的情形使得内部的协调和资源调度工作大大增加。
        作为行业标杆,万科以其一贯坚持的快周转、高标准,实现了千亿神话.未来的万科在坚持其优势产品的同时,紧随行业趋势,大力推广装修房、住宅产业化、绿色低碳地产等,万科神话值得继续期待。
        2、中海地产——专注精品,平衡稳健,盈利水平高
        2010年中海集团实现销售额港币671.1亿元,同比增长40.4%,实现营业额港币443.1亿元,同比增长18.7%,实现净利润港币123.7亿元,同比增长65.7%,成为首家利润过百亿的地产开发企业,过去四年净利润复合增长率为44%。虽然销售规模增长与同期蓝筹地产企业相比排名靠后,但同年中海集团的总资产周转率、资产收益率、销售利润率等运营效率类指标均位居蓝筹地产企业前20%,高于行业平均值,其经营的稳健性可见一斑。
        值得注意的是,虽然占据销售额的比重较低,2010年中海地产的出租物业收入及物业管理收入以50.7%及41.3%的增速上涨。该部分收入的上涨部分原因可能为2010年上半年完成对00081.HK的控股并购后获得的优质物业。
        在行业领先企业中,中海向来以稳健、高效的发展模式著称,2010年,中海地产的资产负债率低于蓝筹地产参选企业平均值近10个百分点,保持着较为稳健的发展风格。对此,中海的融资能力可谓功不可没,2010年3月,中海与工银国际合作成立3亿美金的房地产基金。11月初,成功发行10亿美元10年期债券,息率仅为5.5%。一系列成功的融资行为大大优化了公司的债务结构,保证了公司发展的资金来源和财务稳健。
        中海集团奉行精品战略,其产品品质在业内一直遥遥领先,位于北京南二环的中海紫御公馆荣获2010国际地产奖(亚太区)最佳高层建筑奖。在保持较高的产品品质同时,中海的成本控制也一直为业内人士称道。中海拥有严格的地产开发管理体系,以达到成本控制的目的。在项目销售环节主要以自己组建的团队进行而非通过委托代理公司,2010年中海地产销售费用为5.92亿港元,仅为其合约销售额的1%。
        中海今年新增土地储备面积921万平米,总体土地储备量达到3585万平米,可满足未来4-5年开发需要。2010年中海的新增土地储备面积较去年略有回落,从结构上来看更多的分布在一二线城市,这与中海偏高端的产品定位及精品战略直接相关。北京、上海等一线城市受本轮调控价格影响较大,中高端项目在限购的行业环境下也必将面临市场空间的压缩,由此中海的高端产品路线在2011年将面临考验。
        中海地产作为行业标杆,专注于精品项目保证了其发展的专业性,稳健的发展策略及强大融资能力保证了经营的安全,高品质的产品和系统的成本控制能力使得企业实现较高的盈利水平,综合来看,其高端产品路线短期内将面临考验,但具备持续的发展潜力。
        3、恒大地产——上市新贵,规模取胜,拓展节奏快
        2010年恒大实现营业收入458亿元,同比增长700%,实现净利润80亿元,同比增长618.5%,实现销售额504亿元,同比增长66%。收入及利润的大幅增长受益于上年高达300亿元的已售未结转金额。
        2010年,恒大已进入中国62个城市,包括3个直辖市、20个省会城市、39个三线城市。2010年底在建工程面积为2397万平方米,较2009年同期的1655万平方米相比增长45%。2010年竣工面积899万平方米,较2009年的119万平方米增长656%。
        与持续快速增长的开发规模对应,恒大的土地储备量高达9600万平方米,当年拿地面积超过5000万平方米,均位居榜首,土地储备量与位列第二名的绿地集团相比,高出一倍有余。快速的土地拓展及开发规模为恒大长期发展奠定了基础,但同时也在一定程度上考验恒大的现金流状况,2009年底上市及2010年初两次融资总额超过14亿美元为其超速拿地解决了部分资金问题。在2010年5月,调控政策推出不久,恒大率先在部分楼盘采取了降价销售的策略,应该也有稳定现金流,回笼资金的考虑。
        恒大拥有充足的土地储备及开发面积、升值潜力大的土地区域结构、较低的拿地成本、标准化的管理体系,其短期发展的速度必将令人瞩目。但如此快速的发展仍将给这位上市新贵带来集权化管理下的管理压力及资金管理压力,能否有效控制快速发展中的各项风险,将成为恒大未来长期发展中不得不面对的问题。
        4、华润置地——商住并举,差异竞争,发展潜力大
        2010年华润置地实现营业收入港币257亿元,同比增长54.5%,实现销售额222.6亿元,完成净利润港币73.4亿元,同比增长55%。
        2010年华润在北京橡树湾、西提红山试点的基础上,进一步将增值服务标准化、模块化,在集团内17个城市公司推广落实。并进一步拓展了活动/变形家具的研发,得到了客户的高度认可。
        为适应公司不断扩大的规模及差异化的发展模式,华润在2010年内推行完成了组织架构和管控模式的变革,在集团总部和城市公司间设立了区域总部。建立新的(集团总部-区域总部)两级总部管控模式。
        华润发展步伐稳健,资产负债率及资产复合增长率处于参选蓝筹地产平均水平,并同时保持了高于平均值的收入复合增长率,商业与住宅的平衡发展为其持续的业绩增长奠定了良好的基础,增长质量和潜力都较大。
        5、佳兆业——旧改起家,积极进取,发展势头猛
        2010年,佳兆业集团完成了77.6亿元营业收入,比上年增长66%,近三年复合增长率51%;合约销售额101亿元,比上年增长67%;实现利润53.9亿元,比上年增长3.7倍;净利润则达到36.4亿元,增长5.6倍,若撇除投资物业及金融衍生工具公平值收益的影响,净利润仍达到14.09亿元,增长2.4倍。
        佳兆业立足深圳本地发展多年,2010年已售总建筑面积为深圳第二。佳兆业在珠三角城市中拥有大量重建项目,所涉及的土地面积合共为860万平方米,其中51%位于深圳。根据与地方政府订立的初步协议,大部份项目将分阶段以合理土地成本购入,因此虽然显示帐面利润率丰厚,但由于重建项目涉及搬迁及城市规划,项目推进将需要更长时间,也存在较大的政策风险。
        随着企业规模的壮大和发展,佳兆业的业务已逐步走出深圳,走出珠三角,2010年,其深圳总部的销售仅占32%,低于2009年的60%。土地储备方面,佳兆业也逐渐进军二、三线城市,以作为实现全国性扩展的一部分。2010年集团新增土地储备建筑面积约751万平方米,土地储备总量约为2000万平方米,足够支持集团未来五年的发展。自上市以来,佳兆业依托深圳本地资源,积极拓展,完成了区域型地产开发企业向全国型企业的初步转变,并将对外拓展的目光放在了更有发展潜力的三线城市。
        在战略方面,佳兆业除了关注有发展潜力的三线城市之外,也在逐步扩大其商业持有比例,计划将其物业持有比例扩大至10%,以提高抵御风险的能力。
        虽然于2009年成功实现上市,但由于土地拓展积极、旧改项目节奏难以掌握等原因,资金一直是佳兆业发展中的核心问题,2010年由于持有物业的增值及销售状况良好,资产负债率得以降低,2010年中的降价促销也引致业界对其资金状况的种种猜疑,虽然最终良好的销售业绩使得这一猜疑最终瓦解,但长期来看,不管其全国拓展的三线战略,还是增加商业持有的战略决策,都将需要更多的资金支持方能实现。
        总体而言,作为一家从区域型向全国型转变的地产企业,佳兆业发展势头较猛,未来若能积极拓展融资渠道,适时释放其旧改项目的利润空间,并逐步建立异地项目的管理体系,发展前景不容小觑。
        6、世茂——租售并举,价值释放,迈入新阶段
        2010年世茂实现营业收入45.69亿元,同比增长330.5%;实现净利润10.27亿元,同比增长362.7%;归属于母公司的净利润8.74亿元,同比增长324.2%。
        世茂一直致力于打造独具特色的全商业产业链经营的商业运营模式,目前各业态发展迅速,盈利贡献不断提升。10年公司完成5家世茂广场、4家世茂百货、4家影院、2家乐乐城的开业运营,营业收入同比增长超过6倍,达到2.34亿元,占年销售收入5.1%。
        公司2010 年在扩张方面相对2009较为谨慎,共计在武汉,长沙两个城市增加权益建筑面积46.7 万平方米,这些项目的楼面地价相对较低,未来具有较好的盈利前景。
        目前,世茂的商业模式已初步形成,资金状况稳健,公司项目大多为商业项目,受房地产调控政策影响较小。公司前期在区域及品牌方面的储备已初见成效,进入价值释放阶段,未来发展潜力较大。
        7、保利——快速周转,调整节奏,逆市扩张忙
        2010年保利地产实现营业收入359亿元,同比增长56.15%,实现净利润49.2亿元,同比增长39.8%,实现销售额662亿元,同比增长52.5%。
        2010年,保利新增土地储备1441万平米,2009、2010年两年大量拿地的行为使得保利2010年底土地储备总量达到5564万平米,相对于2010年新开工面积,可以支持公司3到4年的开发。在土地储备方面有两个明显特点,一是大力推进区域布局深化,以一线省会城市为中心向二三线城市纵深发展,全年新进入12个城市;二是获取土地方式多样,除了通过公开招拍挂获取项目外,还通过旧城改造、概念地产、定向勾地、合作开发和一级转二级等方式低成本获取项目。
        2010年保利进一步加大了商业地产经营力度,营业收入突破5亿元,其中广州保利世贸中心实现租赁和经营收入2.5亿元,佛山保利水城购物中心、佛山保利洲际酒店等商业地产项目的盈利能力将有望持续提升。保利在商业地产方面的拓展已初见成效,目前形成商业地产各类产品系列,在建拟建的经营物业为150万平方米,其中正在营业的为50万平方米,未来规划为持有型物业投资比率占到30%左右。
        商业比例的增加及逆市扩张的土地策略使得保利地产2010年资产负债率有所上升,在参选企业中处于较高水平。
        保利地产快速周转的模式保证了其持续的发展动力,近两年在土地拓展中逐步转向二三线城市,并加大商业地产比例,符合行业发展趋势。短期内资金的压力由于逆市扩张而有所加大,但随着开发进度推进,未来逆市拿地的价值效应也将显现,整体来看发展势头良好。
        8、碧桂园——全产业链,大盘快转,利润增长平
        2010年碧桂园实现营业收入258亿元,同比增长46.7%,实现净利润43.2亿元,同比增长 93.1%,实现销售额329亿元,同比增长41.8%,实现合同销售面积约600万平方米,同比增长约26%。
        碧桂园的目标客户主要是中低端住房需求,因此其销售单价低于同规模企业,受政策调控的影响相对较小。中低端客户的定位使得碧桂园的产品利润空间较小,从近三年的复合增长率来看,净利润及资产的复合增长率低于参选企业平均水平。
        2010年碧桂园新增土地储备面积391万平米,与上年持平,土地储备总量达到4830万平米。公司现有项目中,约2/3位于广东省内。目前,碧桂园项目总数为84个,其中51个位于广东省,这意味着未来两年,碧桂园广东省外项目比例将增加。
        整体来看,大盘快转的开发模式及受调控较小的目标客户群体保证了碧桂园短期的持续增长,但中低端的目标客户定位也使得其利润空间有限,未来,除了持续降低成本,提高利润空间,并加速周转之外,如想获取更大的利润空间仍需积极拓展高端产品线或持有优质商业。
        9、龙湖——业态多元,区域辐射,盈利水平高
        2010年龙湖地产实现营业收入151亿元,同比增长32.7%,实现净利润50.2亿元,同比增长101.30%,实现销售额333亿元,同比增长81.5%。
        龙湖集团经过十几年发展,已进入加速扩张阶段。目前,龙湖地产集团三大百亿圈均衡发展的全国化销售格局基本形成,销售额贡献城市由年初的5个升至10个。其中,重庆、北京、常州、无锡、成都5个城市的销售额位居当地市场前三名。
        2010年,龙湖的土地资源得到适当补充,新增土地面积为1197万平方米土地。由于进入了烟台、玉溪、大连及现有区域内地价较低、潜力较高的区域,平均收购成本为每平方米人民币1795元。土地储备合计为3161万平方米,权益面积2824万平方米,土地储备的平均成本约为每平方米人民币1935元。环渤海地区、长江三角洲地区及西部地区的土地储备分别占土地储备总额的42.3%、16.8%及40.9%。
        龙湖地产集团2011年将在山东烟台、云南玉溪推出度假产品系列项目,成为其“多业态”产品线上的新亮点。在持续提高现有物业租金收益水平的同时,龙湖地产集团还将继续发展投资物业的长远战略。北京颐和星悦荟将于2011年落成并开业,重庆时代天街、北京长楹天街、成都北城天街、杭州下沙、青岛白沙河、西安大兴等投资物业项目均会陆续进行建设。未来五年,全龙湖地产集团投资物业出租面积将逐步增加至200万平方米以上,预期租金收入将有大幅提升的空间。
        龙湖自2009年上市后,资产负债率大幅下降,各项财务指标均高于参选企业平均标准,财务状况良好,尤其是利润率、净资产收益率及利润增长等项指标,均排名靠前。龙湖地产的产品市场接受度也较高,长期发展前景良好。
        10、金地——一体两翼,渠道下沉,呈现新活力
        2010年,金地集团实现营业收入196亿元,同比增长62%,实现净利润26.9亿元,同比增长52%,实现销售额283亿元,同比增长34.4%。
        公司明确提出了“以住宅业务为核心,以商业地产和金融业务为两翼,协同发展,成为复合型的地产开发商”的一体两翼发展战略。商业地产进入创业实操阶段,2010年9月设立了商业地产公司,并将旗下北京金地中心、西安和岗厦项目等商业资产注入到商业地产公司。
        旗下房地产金融公司稳胜投资已经管理了多支房地产基金和信托,业务涵盖了投资咨询、美元基金和人民币基金。稳胜投资与瑞银共同发起的房地产基金已经完成了第二次募集,累计募集资金约3亿美元。从规划来看,稳胜投资11年管理的房地产基金将到达50亿元,五年内管理的资产达到600亿元,为公司贡献20%的利润。
        2010 年公司共获取14 个项目共计368 万平的土地储备,完成115 亿元的投资额。土地储备量达到1687.5 万平,权益土地储备1443.2万平,以2010年新开工面积计算,土地储备可满足3-4年的开发。公司吸取了2007年的激进拿地教训,新拓展项目仅有三个位于一线城市,其余均位于二三线城市,新进入大连、长沙、常州、烟台4个城市。不仅拿地转向,金地的销售渠道也在逐步下沉,在多个二线城市的市场份额不断提升。公司在西安和沈阳的市场占有率分别达4.88%和4.18%、在南京和武汉的市场占有率分别达3.36%和3.32%,在东莞和杭州分别达3.08%和3.07%。
        产业结构的调整及区域拓展方向的转变为金地的发展注入了新的活力,假以时日,有望回归第一梯队。
        11、招商——住商并举、产居一体,新模式起航
        2010年招商地产实现营业收入138亿元,同比增长36%,实现净利润20.1亿元,同比增长22%,实现销售额146亿元,略低于上年水平。销售平淡的原因在于其推盘产品以高端住宅及一线城市为主,别墅类项目建面占总推盘建面的28%,高档住宅占40%,普通住宅占32%,62.3%来自于调控更为严重的一线城市(北上广深),因此受政策影响较大。
        2010年,招商积极参加保障性住房的建设,中标总建筑面积53.96万平米的深圳光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目,在北京开发的溪城家园23万平米的保障房和深圳的澜园3.15 万平米的保障房已建成并交付。
        2010年新增土地储备面积为176.74万平米,与去年的销售量相当。新增项目一方面补充了2010年销售带来的项目减少,保障了公司短期的可开发项目量;另一方面新增项目适度可以防范因房地产市场可能出现销售量下降所带来的风险。虽然新增土地储备面积低于往年,但招商地产2011年计划新开工277万平方米,比去年实际新开工增长95%,公司加速周转,抢回市场的目标明确。
        2010年,招商地产战略委员会确立了今后"住商并举、产居一体"的商业模式。目前已与沃尔玛、苏宁、天虹、星巴克和迪卡侬五家商家代表签订战略合作协议。另外,招商着力于打造互联网电子商务产业基地--“蛇口网谷”,目前已建造花园式的数码大厦、科技大厦二期等科技研发型写字楼已吸引了40多家优秀的互联网及电子商务企业进驻。招商地产还在深圳开发了海上世界综合体项目,项目包括海上世界广场、太子广场、金融中心二期等总计70万平方米新建面积和5万平方米的综合商业改造面积的城市综合体,创立了一个新商业品牌。
        招商地产2010年业绩表现不佳,且近三年的销售增长一直落后于“招保万金”中的其他三家,差距逐步加大。因此,集团及时进行了商业模式调整,加大商业地产投资比例,并降低了拿地策略,加快了开发速率。但战略调整的效应显现较为缓慢,近期来看,基于偏高端的产品结构及区域布局,其业绩急速追赶的可能性不大。
        12、远洋地产——立足北京,增长稳健,期待再拓展
        2010年远洋地产实现营业收入137.2亿元,同比增长55%,实现净利润24.4亿元,同比增长49%,实现销售额216亿元,同比增长51%。
        远洋地产创业伊始即重点锁定北京市场,目前已在北京拥有20多个处于不同开发阶段的项目,在北京市场有较高的知名度。截至2010年12月31日,远洋地产土地储备总建筑面积约为2061万平方米,按权益计算面积约为1859万平方米。目前,公司已进入16个经济高速发展的城市,土地储备皆位于黄金地段或交通枢纽。其中,北京及环渤海地区占总储备量的79%,长三角占6%,长江流域占7%,珠三角占7%。
        远洋地产整体运营情况良好,其项目主要位于北京仍能保持着稳健的发展,代表其抗风险能力较强。在商业物业方面的经营优势有待进一步整合,未来应依托北京,向外逐步辐射发展,增加二三线城市开发比例以应对政策风险,获取更大发展空间。
        13、合生创展——定位高端,业绩受制,转型待时效
        2010年合生创展实现营业收入港币143.8亿元,同比增长28.1%,实现净利润港币62.9亿元,同比增长 3.3%,实现销售额110.4亿元,同比降低27.3%。虽然销售业绩表现平平,但合生创展的销售利润率远高于其他参评企业,表现出强势的盈利能力。
        2011年,合生创展将谋求核心城市高端地产保持行业标杆地位、二线城市项目支撑现金周转、商业地产项目贡献稳定现金流的整体战略转型。
        2010年合生创展新增了6个商业地产类用地项目,使得商业地产类项目总数达到28个。目前,合生创展在北京、天津、上海、广州、杭州等一线城市核心地段已逐渐形成相当规模的商业地产布局,包括北京东方文化项目、北京德胜大厦项目、天津合生国际大厦、上海合生国际广场项目、上海合生财富广场项目、杭州合生国贸中心项目、广州珠江国际大厦项目及一批与住宅融合的商业项目、酒店等。
        2010年,合生创展的销售主要来自于一线城市,其中广东、上海、北京的合约销售贡献分别达到27%、32%、38%。未来,其土地拓展重心有向二三线城市倾斜的趋势。
        合生创展前期通过大块拿地形成规模效应,土地储备较长时间内位居全国之首,2010年新增土地储备量仅为83万平米,发展步伐大幅放缓。不过由于以往拿地节奏较快,2010年底合生创展土地储备总建筑面积为3018万平方米,土地储备量充足。
        合生创展定位较为高端,受调控政策影响较为明显,其商业地产的拓展将部分缓解政策压力。但其在商业地产拓展及二三线城市延伸方面的战略转型需要较长时间才能显现效应,中短期内应保持稳定的业绩增长,为战略的顺利转型打好基础。
        14、富力地产——拓展谨慎,区域集中,政策影响大
        2010年富力地产实现营业收入246.4亿元,同比增长35.4%,实现净利润44.6亿元,同比增长52.5%,实现销售额320亿元,同比增长32.2%。
        富力地产近两年来仅拓展南京一个城市,低于参评蓝筹地产企业平均水平,区域的分布相对较为集中,并多为一线城市或核心二三线城市,受本次政策调控影响较大。
        在土地储备方面,富力持续奉行谨慎政策。年度内先后在六个城市包括北京、天津、上海、太原、惠州和南京,新收购建筑面积为378万平方米的土地储备;其中三项收购是与一名或多名伙伴合作的合营项目。集团土地储备总量增加至2448万平米,土地储备量充足,按照当年新开工面积,可满足4年的开发量。
        集团的持有商业表现较好,旗下四家酒店的平均入住率均上升至新高点,全部实现正现金流。此外,位于成都市中心的富力熊猫城天汇商场于2010年11月正式揭幕,可为集团带来稳定的租金收入。
        富力地产在2011年合约销售目标400亿元,同比增长25%,但于2011年下半年下调该目标。谨慎的土地拓展和集中的区域布局使得富力地产受本轮调控影响较大,未来发展应积极调整土地拓展方向,追逐行业发展步伐,获取更大发展空间。
        15、莱蒙国际——两轮驱动,强势入市,商业经验足
        2010年莱蒙国际实现销售额50.7亿元,同比增长220%,实现毛利润16.9亿港元,同比增长50.9%,销售面积为31.3万平米,同比增长202%。
        莱蒙国际于1993年在香港成立,主要业务包括房地产开发、城市综合体开发与运营和商业零售。它以“立足香港、融合国际、投资中国”的理念发展,目前在深圳、北京、上海、天津、杭州等中心城市拥有全资及控股企业20余家。当前莱蒙国际的企业产品战略核心为“双轮驱动“模式,即同时大力发展中高端住宅物业和城市综合体。
        莱蒙国际涉足商业较早,目前公司的土地储备中,50%是纯住宅,50%是商业。公司在商业运营方面的经验较为丰富,除成都莱蒙置地广场开发中的购物中心外,莱蒙国际投资物业于2010年12月31日的租用率平均为99%。
        莱蒙国际2009年上市之后,正赶上本轮政策调控,其住宅+商业的发展模式正当其时,目前,莱蒙立足珠三角,以综合体向周边区域及长三角辐射,丰富的商业运营经验使得其未来发展值得期待。
        16、金融街控股——商住并重,发展稳健,进入回报期
        2010年金融街控股实现营业收入81.1亿元,同比增长30%,实现净利润17.8亿元,同比增长30.5%,实现销售额162亿元,同比增长54%。
        公司房地产开发主业中,商业、办公楼和住宅占比分别约为19%、26%和55%。商住结合的经营模式使公司能够有效抵御政策调控风险。区域方面,虽然北京和天津依旧是公司营业收入主要来源地,但是重庆地区占比开始增长。预计随着后期重庆项目陆续进入结算,重庆地区营业收入还将保持增长。
        2010年,金融街通过项目收购、招拍挂等多种方式获取新可开发土地202万平方米,拥有总土地储备量为788万平方米,分别处于北京(占比30%)、天津(15%)、重庆(28%)和惠州(28%)等地,项目大多处于城市核心地带,价值量较高。
        金融街由最初的单纯土地开发逐渐向房地产开发再到“房产开发+持有经营”模式转变,从目前来看,房产开发、物业租赁以及物业经营三项业务已进入稳定回报期。通过前期发展已建立了相对稳定的发展模式及“金融街”品牌形象,为未来面向全国的逐步拓展奠定了基础。
        17、花样年——产品多元,定位高端,融资投资忙
        2010年花样年实现营业收入44.7亿元,同比增长81.9%,实现净利润8.1亿元,同比增长116%,实现销售额38.9亿元,与上年持平。
        2001年花样年从深圳进入成都,开始逐步实施 “花开中国”发展战略。业务活动主要集中在四个地区——成渝经济区、珠江三角洲地区、长江三角洲地区及京津都市圈。
        花样年的战略转型2010年已经开启,定下的基调是:坚决转身,舍弃普通住宅,发力商业地产和高端住宅。目前花样年努力的方向,是在2~3年的时间里达到200亿元的开发规模,而在此之前,会将长期持有的商业、酒店资产控制在10%~30%的比例。花样年将把持续提升物业服务和商业运营能力,设定为公司面向未来的长期业务发展战略,这也将形成花样年在10年后的强大产业根基。目前,花样年在全国的顾问和直接管理的物业面积已经超过2000万平方米。
        作为新近上市的企业,花样年的资本运作活动也极为抢眼,2010年5月,发行本金总额为1.2亿元美元的担保优先票据;2010年11月份在台湾申请存托凭证。相信上市及之后的资本运作活动可以保证花样年度过调控最为严厉的时期,未来其商业地产+高端住宅的定位,若运作得当,可以获得风险与利润的合作互补。
        18、方兴地产——背景雄厚,资金不愁,加码开发量
        2010方兴地产实现营业收入63.5亿港元,与上年基本持平,实现净利润21.3亿港元,同比增长23%。三大业务板块物业开发、物业租赁及酒店经营分别占总收入的46%、14%和32%。其中,酒店收入增幅最高,为27.3%。
        2010年8月,方兴地产与国家开发银行上海分行正式完成签署“战略合作备忘录”,获得200亿元综合授信额度;方兴地产与中化财务公司正式完成签署《贷款意向书》,获得50亿人民币银团贷款意向性授信;2010年10月,方兴地产成功发行6亿美元永续可换股证券。
        依托大股东中化集团,方兴地产保持着快速的发展,资金获取也相对容易,但其各项经营指标并不突出,以持有经营为主的商业模式对资金的需求过大,未来方兴仍应加大地产开发出售业务的比例,获得持续发展动力。
        19、卓越集团——新近上市,区域领先,发展速度快
        2010卓越集团实现营业收入65.7亿元,同比增长73%,实现净利润9.8亿元,合约销售额61.9亿元,同比增长62.9%。
        卓越集团的总体战略定位于房地产开发、房地产综合服务和房地产金融。代表性产品包括商务地产系列、蔚蓝海岸系列以及城市豪宅系列。其中,商务地产系列是“中国房地产CBD商务地产专业领先品牌”,蔚蓝海岸系列是“中国房地产项目品牌价值TOP10”。
        卓越是深圳CBD最大的非政府商用物业 (包括甲级写字楼) 开发商,拥有大量用于开发办公室物业的土地储备。卓越以国内生产总值最高的城市为目标,主要透过非拍卖渠道以具竞争力的成本持续扩大土地储备,目前已进入城市包括北京、上海、深圳、广州、杭州、重庆及青岛,并成功将在深圳的商用物业及住宅产品系列的开发模式复制于这些城市。
        上市之后,卓越集团的资产负债率得到极大改善,从各项经营指标来看,经营收益类指标低于参评企业平均水平,但增长速度远高于平均水平,发展势头较猛。
        20、首创置业——立足北京,战略探索,盈利能力弱
        2010年首创置业实现营业收入64.9亿元,同比增长20%,实现净利润9.2亿元,实现签约面积119万平米,签约金额人民币125亿元,较2009年分别同比增长17.8%和17.6%。营业收入及利润的下滑主要是由于后半年收入确认较少。
        目前首创置业区域布局主要分布在北京、天津、沈阳、成都、重庆、西安、无锡等,2010年新获得土地储备300万平方米,拓展步伐加快。目前已经进入10个城市,形成了全国2+X布局。
        2月,首创与中国银行正式签订《全面战略合作协定》,中国银行向首创置业提供意向性授信额度人民币100亿元。8月,通过与中诚信托、中海信托、中铁信托等机构合作,实现信托融资人民币25.5亿元,成本低于市场平均水平。
        从公告财务数据来看,首创的各项收益指标、增长指标均低于参选企业平均水平,未来在企业运营效率方面仍需持续提高,提高企业盈利能力。
        21、金科实业——基础扎实,精品快转,发展潜力大
        2010金科实业实现销售面积165 万平方米,实现销售金额132 亿元,同比增长46.7%,超过行业平均水平。
        区域分布看,2008 年开始,金科明确了“依托大重庆,挺进长三角,拓展环渤海,扩大中西部、发展中等城市”的全国化扩张战略思路,目前进入4省8城市,包括重庆、成都、北京、无锡、苏州、江阴、长沙、浏阳,项目储备权益建筑面积为1087万平米,平均楼面地价1597元/平米,其中50%位于重庆本地。
        金科已全面转向二三线城市的策略,同时,继续实施大重庆战略,未来重庆地区的土地储备仍然会占40%以上,目前已经进入多个区县,今年以来荣昌、开县等已经获得土地,未来预计还有3个区县进入。
        作为区域龙头企业,金科的特点是快速周转与产品品质并举,存货周转率高于参评企业平均水平;公司已拥有国家知识产权局授予的“原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层住宅”、“别墅级洋房”四项专利,拥有“花园洋房之父”、“民居文化旗手”、“中国住宅产品专家”的业界美誉。虽然企业的短期销售受到北京与长三角两个市场的影响,但长期来看其一二级联动模式、园林行业均会带来良好的发展预期,发展潜力较大。
        22、星河湾——豪宅代表,有市无恐,逆市发力忙
        2010年房企住宅项目销售金额榜单显示,太原星河湾以72.02亿的销售额荣登榜首,这意味着星河湾在太原的销售再次取得成功,实现了上海、北京、广州三地之外的区域拓展。2011年,星河湾将进入鄂尔多斯和中国澳门。
        作为一家定位于豪宅的地产企业,星河湾2010年的销售也受到了调控政策的影响,上海星河湾、广州星河湾第七期均延迟开盘,虽然销售状况依然良好,但对整体节奏仍会有一定影响。
        经过多年积累,2011年星河湾将进入快速拓展期,太原星河湾、上海星河湾、广州星河湾?海怡半岛第二期、广州星河湾第七期;上海浦东星河湾二期都将在今年上市。此外,在鄂尔多斯和澳门,星河湾将推出全新项目。
        凭借对产品的坚持和良好的品牌效应,星河湾保持了比同行业高出许多的溢价水平和良好的销售速度,虽然短期内会受到政策调控的不利影响,但未来发展潜力巨大。星河湾区域拓展加速将有助于拉动业务发展迈上新的台阶,但应注意项目数量增加后的产品质量控制及跨区域管控体系建立。
        23、中信地产——资源整合,弯道超车,发展前景好
        2010年,中信地产销售额突破300亿元,同比增长速度超过50%。土地储备达到3000万平米,位居全国十甲。
        中信地产2010年初步确定了“住宅、商业、度假”三大产品线。目前代表产品包括井冈山度假村、江西庐山西海项目等旅游地产;中信城等住宅地产;香港中信大厦、深圳中信城市广场等商业项目等。销售收入中50%来自于北京、深圳、上海一线城市。
        2010年是中信地产的资源整合年,一方面,集团在北京的土地拓展动作引入注目,以63亿元的价格取得北京CBD核心区Z15地块,拿地价格不仅刷新了北京的总价地王纪录,其500米的建筑高度也使得中信将其定位于具有地标性意义的未来北京“第一高楼”。时隔几日,再度斥资22.68亿将北京亦庄地块X1-3地块纳入囊中。另一方面,也大量出售非核心资产,2010年8月,中信集团旗下的中信深圳集团房地产开发有限公司及中信地产成都有限公司,将双方持有的成都中信光达地产有限公司100%股权及7700.89万元债权在北京产权交易所挂牌转让。
        中信地产背靠集团,资源丰富,土地储备充足,具有丰富的开发经验,相信在集团内部资源进一步整合进而实现整体或业务板块上市之后,发展前景良好。
        24、阳光100——始终专注,虽上市受阻,稳定发展有保障
        阳光100专注于为中国新兴白领和中产阶层提供新式住宅及时尚生活方式,坚持走细分市场与个性化的成长之路,初步形成自身的产品系列,并在这一特定市场保持一定优势。在区域布局上,专注于二三线城市,特别是发展潜力较大的省会城市。
        2010年阳光100延续2009年的业绩增长,其无锡国际新城项目在推盘当天占到了无锡本地市场交易量的70%,在地产调控的整体背景下表现抢眼。
        2010年,阳光100启动了上市计划,但受制于整个市场环境,阳光100的上市之路并不顺利,这也许会对其借此轮调控发力拓展市场带来一定影响。
        在本轮调控下,大部分房企都看准二三线城市机会,而阳光100的较早进入为其积累了一定优势。虽然上市受阻,但专注的产品定位,提前的区域布局,为阳光100的业绩增长奠定了良好的基础。但能否把握机会,借力本次调控,实现弯道超车,仍有较大的不确定性。
        25、星河集团——区域知名,产品全面,发展潜力大
        星河集团成长于深圳本地,业务范围涉及住宅、商业、酒店、金融、资本运作、物业管理、旅游、海洋生物等多个领域。
        在地产开发领域,星河集团先后开发了星河丹堤、星河雅居、星河时代等中高端住宅;在福田中心区持有星河中心、丽思卡尔顿、COCOPARK、星河第三空间等优质物业。在深圳本地享有较高的企业知名度及大批忠实客户。
        截止2010年,星河集团累计开发的总建筑面积为350万㎡,深圳福田中心区的总开发面积约为60万㎡;在珠三角区域拥有土地储备面积超过240万㎡,总建筑面积超过400万㎡;在长三角区域拥有土地储备2800亩。2010年在全国范围内相继开工的总建筑面积已达600万㎡。
        星河集团作为区域优势企业,在深圳本地业绩发展稳定,并在多种业态上拥有优势的代表产品,长三角的土地拓展,是星河产品复制、全国拓展的第一步,也是集团多年地产开发经验厚积薄发的起点。
 
 
脚注信息
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